Bratislava bola dlhé roky miestom, kde sa investori pri vklade do nehnuteľností cítili bezpečne. Byty sa predávali ešte pred kolaudáciou a prenájom prinášal stabilný výnos. Situácia sa však drasticky zmenila.
Aj majitelia menších nehnuteľností mali pocit, že ak investujú peniaze do bytu v hlavnom meste, o zhodnotenie sa báť nemusia. Koncom leta 2025 sa však karta otáča. Ceny vyskočili na nové maximá, výnosy z prenájmu klesli a investičná matematika už nevychádza tak výhodne ako kedysi. Čoraz viac odborníkov preto upozorňuje, že kupovať byt v Bratislave len ako investíciu dnes nedáva veľký zmysel.
Aktuálny stav: rapídny nárast cien bytov
V Bratislave ceny bytov vystúpili do rekordných výšin, informoval portál oPeniazoch. V druhom štvrťroku 2025 medziročne vzrástli o 12,8 % – ide o jasné potvrdenie, že trh sa prehrieva.
Práve takéto rastové špičky však investorov znepokojili. Návratnosť sa znižuje.
Priemerné výnosy z prenájmu v Bratislave klesli na úroveň pod 5 %.
- V druhom kvartáli 2025 dosiahli približne 4,88 % na úrovni celého Slovenska.
- Konkrétne, pri väčších typoch nehnuteľnosti, ako je 4-izbový byt, bola výnosnosť len 3,04 %.
- V lukratívnom Starom Meste dosahuje výnos len 3,5 – 4 %.
- V Ružinove a Petržalke výnos nepresiahne 4,1 % – 4,13 %. A to je veľmi málo.
Ceny nehnuteľností v Bratislave dosiahli v roku 2025 rekordné maximá, pričom priemerná cena bytov bola 5 200 eur za meter štvorcový. Za päť rokov ceny nehnuteľností v hlavnom meste vzrástli o 39 % a trhoví analytici očakávajú sa, že v roku 2025 vzrastú o ďalších 3 – 7 %. Mestské časti ako Ružinov a Nové Mesto ponúkajú najlepšiu rovnováhu medzi investičným potenciálom a obývateľnosťou, zatiaľ čo štvrte ako Petržalka zostávajú dostupnejšie.
Čo sa viac oplatí, nájom alebo kúpa?
Pomer ceny a nájmu v Bratislave je v súčasnosti na úrovni 32,8, čo znamená, že by trvalo takmer 33 rokov platieb nájomného, kým by sa vyrovnala kúpna cena nehnuteľnosti. Tento vysoký pomer naznačuje, že prenájom ponúka lepšiu krátkodobú hodnotu, najmä pre tých, ktorí plánujú zostať len zopár rokov. Flexibilita presťahovania sa bez záťaže predaja nehnuteľnosti a vyhýbanie sa transakčným nákladom robí prenájom atraktívnym pre kratšie pobyty, napríklad pre študentov.
Avšak trh s prenájmom zdražuje rýchlejšie než v minulosti:
- V roku 2024 nájomné vzrástlo o viac než 20 %.
- Tento trend pokračuje aj v roku 2025.
- Priemerná cena za dvojizbový byt sa pohybuje okolo 900 eur mesačne.
- V niektorých lokalitách presahuje aj 1 000 eur.
Pre rodiny s deťmi alebo pre ľudí, ktorí plánujú dlhodobé bývanie, sa preto prenájom môže stať finančne veľmi náročným. Tu prichádza do úvahy kúpa, ktorá síce znamená vysokú vstupnú investíciu, ale v horizonte päť a viac rokov sa môže ukázať ako rozumnejšia voľba – najmä ak sa podarí získať výhodnejšie financovanie.
Treba však dodať, že kúpa dnes už nie je primárne investičným ťahom, ale skôr otázkou osobnej potreby a životnej stability. Kto kupuje na vlastné bývanie, stále môže na investícii z dlhodobého pohľadu profitovať, pretože hodnota bytov v Bratislave má tendenciu rásť. Kto však kupuje s cieľom prenajímať, musí rátať s tým, že výnosy sa nedostanú ani na 5 % ročne a návratnosť bude slabšia ako pri iných investičných nástrojoch.
Inými slovami, ak človek hľadá flexibilitu a nechce sa viazať, prenájom zostáva lepšou voľbou. Ak však plánuje dlhodobý pobyt a dokáže absorbovať vysokú kúpnu cenu, kúpa bytu môže priniesť stabilitu a ochranu pred rastúcim nájomným. Rozhodnutie preto závisí viac od životnej situácie a plánov jednotlivca než od samotnej ekonomickej výhodnosti.
