Stavebné práce na vedľajšom pozemku dokážu výrazne zasiahnuť do susedských vzťahov. Hluk a prach počas výstavby sú síce dočasné, no problémom sa môže stať aj samotná existencia novej budovy, ktorá zmení podmienky v okolí. Do akej miery môžu susedia komplikovať plány stavebníka a aké možnosti majú pri posudzovaní stavebného zámeru?
Od 1. apríla 2025 platí nová legislatíva, ktorá zásadne mení proces povoľovania stavieb, pripomína portál peniaze.sk. Otázkou je, ako prihliada na záujmy vlastníkov susedných nehnuteľností a čo všetko im umožňuje namietať.
Kto sa považuje za suseda?
V bežnom chápaní je susedom ten, kto býva alebo vlastní pozemok bezprostredne pri našej nehnuteľnosti. Zákon to však vníma širšie. Za susedné pozemky sa považujú:
- Priame susedstvo – pozemky so spoločnou hranicou s parcelou, kde sa má stavať.
- Pozemky bez spoločnej hranice, ale dotknuté výstavbou – teda také, na ktoré môže mať pripravovaná stavba alebo jej prevádzka priamy vplyv, napríklad obmedziť spôsob ich využívania.
Susednými stavbami sú všetky budovy stojace na takto definovaných pozemkoch. Účastníkmi stavebného konania sú teda vlastníci týchto pozemkov a stavieb, pokiaľ sa ich práva môžu rozhodnutím priamo dotknúť.
Kedy môžu susedia namietať?
O začatí konania musia byť dotknutí vlastníci informovaní. V oznámení sa uvádza aj termín ústneho pojednávania a miesto, kde sa môžu oboznámiť s dokumentáciou. Ak sa ústne pojednávanie koná, všetky námietky musia byť vznesené najneskôr v jeho priebehu. Ak sa nekoná, lehota na podanie nesmie byť kratšia ako sedem pracovných dní od doručenia oznámenia. Námietky predložené po tomto termíne už správny orgán nezohľadní.
Treba rátať aj s tým, že oznámenie nemusí prísť každému účastníkovi osobne. Ak ich počet presiahne dvadsať, alebo ak konaniu predchádzal proces EIA, prípadne ak nie je známe miesto pobytu účastníka, konanie sa oznamuje verejnou vyhláškou.
Čo môžu susedia napadnúť?
Susedia môžu namietať prakticky akýkoľvek aspekt výstavby. Nie každá námietka je však relevantná. Správny orgán neprihliada na také, ktoré nesúvisia s ochranou práv suseda, ale majú za cieľ napríklad prieťahy, poškodenie stavebníka alebo získanie neoprávneného prospechu. Najčastejšie sa susedia odvolávajú na narušenie tzv. pohody bývania – nadmerné tienenie, stratu súkromia či iné obťažovanie. Takéto pripomienky musia byť posúdené, no nemusia uspieť, ak je možné negatívne dôsledky riešiť inými opatreniami, napríklad zástennou na oknách.
Osobitnou kategóriou sú tzv. občianskoprávne námietky. Ide o spory o vlastníctvo alebo vecné bremená, ktoré stavebný úrad nemôže vyriešiť. V takom prípade sa snaží o dohodu, a ak to nevyjde, preruší konanie a vyzve účastníka, aby sa obrátil na súd. Lehotu na podanie žaloby stanoví, najviac však 60 dní. Ak žaloba podaná nebude, úrad si urobí vlastný záver podľa dostupných verejných listín.
Práce na cudzom pozemku
Môže sa stať, že realizácia stavby si vyžiada vstup aj na susedný pozemok – napríklad pri stiesnených podmienkach. V takom prípade môže stavebný úrad uložiť vlastníkovi povinnosť umožniť stavebníkovi prístup. Toto obmedzenie však môže byť len dočasné a v nevyhnutnom rozsahu.
Stavebník je povinný suseda vopred upozorniť, kedy bude práce vykonávať, dbať na čo najmenšie zásahy do užívania pozemku a po skončení uviesť všetko do pôvodného stavu. Ak to nie je možné, musí vzniknutú škodu nahradiť.
