Dlhé roky platilo, že kúpa bytu je istota. Národná banka Slovenska však vo svojej aktuálnej správe o vývoji cien za 3. štvrťrok 2025 ukazuje úplne iný obraz. Celoslovenské čísla síce pôsobia povzbudivo, keďže priemerná cena bývania stúpla o 1,3 %, no za týmto výsledkom sa skrývajú výrazné regionálne rozdiely.
Niektoré časti Slovenska zažívajú rast. Napríklad Trenčiansky kraj s nárastom o 3,2 % alebo Bratislavský kraj so zvýšením o 2,2 %. Investori tu zatiaľ sledujú priaznivý vývoj. Úplne opačná situácia však nastala v Košiciach, kde ceny medzištvrťročne klesli o 3,9 %. Mierne oslabenie zaznamenal aj Banskobystrický kraj. To všetko ukazuje, že o výsledku investície dnes nerozhoduje len dobrý nápad „kúpim byt“, ale najmä to, v ktorom meste a lokalite sa nachádza.
Odborníci upozorňujú, že pri jednom investičnom byte riskujete všetko. Ak klesne hodnota nehnuteľností práve vo vašom meste, žiadna iná súčasť portfólia vám výpadok nezakryje. Investovanie do jedinej lokality je preto podľa realitných špecialistov oveľa odvážnejším krokom než v minulosti.
Prečo je jeden investičný byt príliš veľké riziko?
Jedna nehnuteľnosť znamená koncentrované riziko. V praxi to vyzerá tak, že celý váš majetok je pripútaný k jednému mestu, jednej štvrti a dokonca aj jednému typu bytu. Pokiaľ sa danému regiónu prestane dariť, nie je kam „utiecť“. Ukážkovým príkladom sú Košice – ten, kto tam nakúpil v lete, dnes sleduje pokles hodnoty, kým majiteľ bytu v Trenčíne zažíva opačný trend.
Ako uviedla 365.invest.sk, na investičné rozhodnutia pritom vplýva mnoho faktorov: miestna ekonomika, dopyt po bývaní, nové projekty aj dostupnosť práce. Bežný kupujúci len ťažko vie odhadnúť, ktorý kraj bude o pár mesiacov rásť a ktorý spomalí.
Aj preto odborníci čoraz častejšie hovoria o potrebe diverzifikácie. Peniaze by nemali zostať „uväznené“ v jedinej nehnuteľnosti. Zmysel dávajú alternatívy, ktoré rozložia riziko medzi viac miest či typov projektov.
Zmysluplné výhody pri takomto prístupe zahŕňajú napríklad:
- širšie portfólio namiesto jednej nehnuteľnosti
- menší vplyv poklesu v jednom regióne
- jednoduchšie riadenie rizika
- možnosť investovať aj s nižším kapitálom
Práve realitné fondy ponúkajú riešenie, v ktorom získavate podiel na desiatkach budov naraz – od skladov cez kancelárie až po rezidenčné projekty. Ak niekde dôjde k poklesu cien, výnos môžu zachrániť iné lokality.
Investičné bývanie už nie je pre každého
Kúpa bytu na prenájom bola kedysi dostupná aj pre bežných ľudí. Dnes však mnohí narážajú na realitu, že ceny bytov sa pohybujú aj v rozmedzí 200- až 300-tisíc eur. Bez vysokých úspor či výraznej pomoci hypotéky sa k investičnej nehnuteľnosti dostanú najmä tí finančne silnejší.
Do úvahy treba prirátať aj starosti okolo prenájmu. Byt ako „pasívny príjem“ je skôr malý podnik plný nákladov a povinností. Mnohí si to uvedomia až pri prvých problémoch s opravami, nájomníkmi či nečakanými výdavkami.
Aj preto rastie obľuba spôsobov, ako sa podieľať na výnosoch realitného trhu bez nutnosti kupovať byt. Realitné fondy, REIT-y či crowdfunding otvárajú dvere aj tým, ktorí nechcú alebo nemôžu investovať státisíce. Analytici pripomínajú, že do týchto riešení možno vkladať peniaze postupne a v menších sumách, pričom výnosy sa často pohybujú v stabilnom pásme okolo 3 až 6 % ročne.
Takéto nástroje umožňujú profitovať z realitného trhu bez hypoték, opráv a nájomníckych starostí. Pre veľkú časť ľudí tak predstavujú jednoduchšiu, dostupnejšiu a najmä menej rizikovú cestu k investovaniu do nehnuteľností.
