Slovenský realitný trh v poslednom období prekvapil aj skúsených pozorovateľov. Ceny bytov a domov rástli rýchlejšie, než sa pôvodne očakávalo, a bývanie sa tak stalo jednou z najdiskutovanejších tém medzi domácnosťami. Mnohí ľudia sa rozhodujú pre kúpu nehnuteľnosti skôr zo strachu, že ak budú čakať, zaplatia neskôr ešte viac. Tento psychologický faktor výrazne ovplyvňuje dopyt a prispieva k ďalšiemu zdražovaniu.
Oficiálne údaje ukazujú, že ceny bytov v krajských mestách sa len počas jedného roka zvýšili dvojciferným tempom a v horizonte dvoch rokov ide o nárast presahujúci štvrtinu pôvodnej hodnoty.
Slovensko sa tým zaradilo medzi krajiny s najrýchlejším rastom cien bývania v rámci Európskej únie. Problémom je, že tento vývoj predbieha rast príjmov, čo sa priamo premieta do zhoršenej dostupnosti bývania pre bežných ľudí, najmä mladé rodiny.
Bublina alebo prirodzený vývoj trhu?
Pri prudkom raste cien sa prirodzene objavuje otázka, či nejde o opakovanie situácie z minulosti. Realitná bublina vzniká vtedy, keď ceny prestanú odrážať reálne ekonomické podmienky, ako sú mzdy, demografický vývoj či finančná kondícia domácností. Slovensko už takýto scenár zažilo, keď po období výrazného rastu nasledoval citeľný pokles cien bytov.
Aktuálna situácia sa však v niektorých aspektoch líši. Tempo rastu síce zostáva silné, no podľa analytikov už nie je také extrémne ako v minulosti. Stabilnejšie sú aj hypotéky, pričom úrokové sadzby by sa v najbližšom období nemali dramaticky meniť. To znamená menší tlak na náhle ochladenie trhu. Zároveň však platí, že ceny bývania sú v pomere k príjmom vyššie, než by zodpovedalo dlhodobým fundamentom.
Medzi hlavné faktory, ktoré dnes ovplyvňujú trh, patria:
- dlhodobý nedostatok bytov v pomere k počtu obyvateľov
- silný dopyt podporený obavami z ďalšieho zdražovania
- rozdiely medzi regiónmi a kvalitou nehnuteľností
- vyšší záujem o novšie a energeticky úspornejšie bývanie
Očakávania na najbližšie obdobie
Výhľad na nasledujúce mesiace nenaznačuje prudký prepad cien. Skôr sa očakáva pokračovanie mierneho rastu alebo postupná stabilizácia, pričom vývoj sa bude líšiť podľa regiónov. Ako píše aj Realitná únia, v praxi to znamená, že rozdiely medzi staršími a novšími bytmi sa môžu ešte viac prehĺbiť. Novostavby a kvalitne zrekonštruované nehnuteľnosti si pravdepodobne udržia vyššie ceny, zatiaľ čo menej atraktívne byty môžu rásť pomalšie.
Odborníci zároveň upozorňujú, že nálada na trhu zostáva relatívne pokojná a predvídateľná. Slovenské domácnosti sú zatiaľ finančne stabilné, čo podporuje dopyt po vlastnom bývaní. Napriek tomu sa odporúča opatrnosť a racionálny prístup. Rozhodnutia založené výlučne na emóciách alebo mediálnych skratkách môžu viesť k nevýhodným krokom, najmä pri dlhodobých záväzkoch, akými sú hypotéky a kúpa nehnuteľnosti.
