Budú úrokové sadzby na hypotékach ešte klesať, alebo sa už blížime ku dnu tohto cyklu? Odpoveď bude závisieť najmä od ďalších krokov Európskej centrálnej banky, vývoja inflácie, ale aj situácie na slovenskom realitnom trhu.
Analytici pre oPeniazoch.sk naznačujú, že éra výrazného zlacňovania úverov sa môže pomaly končiť.
Európska centrálna banka začala zvyšovať úrokové sadzby ešte v júli 2022 s cieľom skrotiť prudko rastúcu infláciu. Po tom, čo sa jej podarilo dostať inflačné tlaky postupne pod kontrolu, prišiel v roku 2024 obrat a sadzby začali klesať. Po poslednom znížení začiatkom vlaňajšieho júna si však ECB dala prestávku a ďalší vývoj zostáva otvorený.
ECB už nemusí sadzby ďalej znižovať
Analytici sa zhodujú, že priestor na ďalšie výrazné znižovanie úrokov zo strany centrálnej banky je obmedzený. Ako pre portál uviedol analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš, banka momentálne neočakáva v najbližších kvartáloch zásadný pohyb sadzieb.
„Máme za to, že proces uvoľňovania menovej politiky v tomto cykle sa skončil a sadzby centrálnej banky sa nachádzajú približne na neutrálnej úrovni, ktorá ekonomiku eurozóny ani nepodporuje, ani netlmí,“ vysvetľuje Kočiš.
Zároveň však dodáva, že ECB si necháva otvorené dvere. „V prípade, že sa niektoré riziká v čase materializujú, nevylučujeme kroky zo strany ECB, teda zmenu sadzieb.“
Úvery budú zlacňovať už len veľmi pomaly
Aj keď centrálna banka zatiaľ vyčkáva, dopady jej predchádzajúcich rozhodnutí sa budú do ekonomiky ešte niekoľko mesiacov prenášať. Podľa Kočiša preto nemožno čakať prudké zmeny ani na strane úverov či vkladov.
„Posun v úrokových sadzbách na úveroch či depozitách bude veľmi pravdepodobne naďalej pozvoľný,“ upozorňuje analytik.
Vývoj hypotekárnych sadzieb budú zároveň ovplyvňovať aj ďalšie faktory – konkurenčný boj medzi bankami či pohyb rizikových prirážok na štátnych dlhopisoch.
Oživenie hypoték tlačí na ceny bývania
Na slovenskom trhu je už teraz viditeľné mierne oživenie hypotekárneho financovania, čo môže mať ďalšie dôsledky. „Na slovenskom hypotekárnom trhu pozorujeme oživenie, ktoré môže prirodzene vytvárať ďalší tlak na rast cien nehnuteľností,“ hovorí Kočiš.
Problémom zostáva aj nedostatočná ponuka. „Zásoba rozostavaných bytov sa stenšila, čo môže v strednodobom horizonte ďalej zhoršiť dostupnosť bývania,“ dodáva.
Trh práce sa môže mierne ochladiť
Do vývoja cien aj dopytu po hypotékach môže zasiahnuť aj situácia na trhu práce. „V roku 2026 očakávame mierne ochladenie na trhu práce, ktoré bude obmedzovať ochotu domácností realizovať väčšie investície,“ upozorňuje Kočiš.
Podľa jeho slov by sa tak mohol spomaliť aj rast cien nehnuteľností, ktorý bol v posledných kvartáloch pomerne dynamický. „Relatívne rýchly rast cien by mohol v novom roku do istej miery zvoľniť,“ dodáva.
Riziká prináša geopolitika aj globálna ekonomika
Podobný názor má aj analytik 365.bank Tomáš Boháček, ktorý upozorňuje na rastúce globálne riziká. „Po sérii rýchlych poklesov sadzieb v roku 2025 sa proces uvoľňovania menovej politiky ECB v roku 2026 pravdepodobne spomalí,“ myslí si.
Podľa Boháčka síce nie sú vylúčené ešte jedno až dve zníženia sadzieb o 25 bázických bodov, no potom bude ECB skôr vyčkávať. „Centrálna banka bude opatrnejšia, keďže sa nechce dostať do situácie, že by uvoľnila menovú politiku príliš rýchlo v čase, keď inflácia ešte úplne nezakotvila pri cieľovej úrovni,“ upozorňuje.
Hypotéky okolo 3 % ako nový štandard
Na Slovensku by sa vývoj v eurozóne mal premietnuť do ďalšieho, no už len mierneho zlacňovania úverov. „Hypotekárne sadzby majú ešte priestor ísť nadol a pri fixáciách 1–5 rokov by sa ich priemer mohol v roku 2026 pohybovať okolo 3 %,“ hovorí Boháček.
Zároveň však dodáva, že ide pravdepodobne o cyklické dno. „Éra nulových úrokov je definitívne minulosťou a s hypotékami okolo 3 % sa musíme naučiť žiť ako s novým štandardom.“
Bývanie zostane drahé, rozdiely budú regionálne
Výraznejší pokles sadzieb už podľa Boháčka nemožno očakávať, a to aj pre vyššie rizikové prirážky bánk. Hypotekárny trh tak síce zostane aktívny, no nevráti sa do extrémov z rokov 2020 a 2021.
„Trh s bývaním bude aj naďalej charakterizovať nedostatočná ponuka, čo bude tlačiť ceny nehnuteľností smerom nahor,“ uzatvára analytik.
Podľa neho sa síce v niektorých regiónoch môže dopyt mierne schladiť, no krajské mestá si udržia stabilnú aktivitu kupujúcich. „Kombinácia limitovanej výstavby, poklesu úrokov a postupného rastu miezd bude držať trh relatívne pevný, hoci rast cien bude viac regionálne diferencovaný.“
