Realitný expert a majiteľ realitnej kancelárie RK 38 Miroslav Antoška nám poskytol pohľad na zvyšujúcu sa nedostupnosť vlastného bývania v slovenských mestách a pozornosť upriamil na hlavné faktory, kvôli ktorým je vlastná nehnuteľnosť pre mladých Slovákov čoraz viac vzdialenejšia.
Slováci sa však aj napriek rastu cien stále držia snov o vlastnom bývaní a vyhľadávajú tak aj rozličné možnosti financovania. Nie vždy sa však oplatí čakať na nižšie úrokové sadzby a výhodnejšie podmienky bánk. Ak sa teda plánujete pustiť do kúpy vlastnej nehnuteľnosti, v tomto rozhovore vám ponúkame základný odrazový mostík.
„Dostupnosť bývania na Slovensku je druhá najhoršia v Európskej únii.“ Presne takýto titulok len nedávno zaplavil viaceré slovenské médiá a mnoho Slovákov nad touto správou len neveriacky krútilo hlavou. Prekvapilo vás takéto hodnotenie Slovenska ako odborníka na nehnuteľnosti? Dal sa takýto scenár očakávať?
V podstate ma to neprekvapilo. Dlhodobo sa hovorí o tom, že na Slovensku máme veľký vzťah k vlastníctvu nehnuteľností a tým pádom veľké množstvo Slovákov sa snaží tlačiť a priorizovať kúpu nehnuteľnosti pred prenájmom. To má zásadný vplyv aj na rast cien nehnuteľností. Je to v praxi podporené aj nedostatkom novej výstavby z nedávnej minulosti, či prípadne daňovým a odvodovým zaťažením či už pre firmy, alebo developerov, čo taktiež predražuje výstavbu nových projektov.
A čo by sme si vlastne ako laici mali predstaviť pod nedostupnosťou bývania? Čo to znamená pre nás – bežných Slovákov?
Dá sa povedať, že patríme medzi krajiny, kde je potrebné najdlhšiu dobu pracovať na to, aby sme si kúpili nehnuteľnosť. Samozrejme, dajú sa hľadať rôzne nástroje a riešenia, ako kúpu dosiahnuť, avšak pre mladé a začínajúce rodiny to nie je jednoduché. Potreba istej časti vlastných zdrojov, či už prostredníctvom úspory, investícií alebo rodičov je nevyhnutná.
Z akých príčin a faktorov predovšetkým pramení vysoká nedostupnosť vlastného bývania? S čím to je spojené?
V rámci Európy máme druhý najväčší podiel vlastníctva nehnuteľností, čo v praxi znamená, že napriek nižším platom a vyšším cenám sa naďalej snažíme kúpiť si vlastnú nehnuteľnosť a to udržiava ceny na vysokej hladine.
Viackrát sa skloňovali mestá ako Bratislava, Košice či Banská Bystrica. Skúsme sa bližšie pozrieť na tieto mestá. Čo o nich hovorí aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami?
Ako Košice, tak aj Bratislava patria medzi 3 najrýchlejšie rastúce regióny, čo sa týka cien nehnuteľností. Napriek tomu, že ceny sú už v tejto fáze relatívne vysoké, dá sa očakávať ďalší rast a tlak na cenu hlavne v týchto 2 mestách. Bratislava sa celkom dobre snaží stať sa zaujímavým a moderným európskym mestom a Košiciam veľmi pomáhajú sekundárne faktory, ako Volvo, poloha mesta či dobrá dopravná dostupnosť. Dobudovaním diaľnice či zlepšením vnútornej infraštruktúry by význam Košíc mohol mať naďalej potenciál pre nárast.
Banská Bystrica si pravdepodobne takisto bude udržiavať mierny nárast, avšak, samozrejme, zaujímavé je nájsť určité cenovo dostupnejšie lokality a regióny, ktoré majú potenciál pre rast do budúcna napr. vďaka dobudovanej infraštruktúre, pracovným príležitostiam a podobne, napríklad Martin alebo oblasť Tatier.
Hovoríme síce najmä o vlastných nehnuteľnostiach, ale ako sa táto forma nedostupnosti môže prejaviť aj v rámci prenájmov?
Problematika prenájmov sa môže veľmi líšiť regionálnymi rozdielmi. U nás v Poprade je aktuálne cítiť dostatok voľných bytov na prenájom a možno je trochu náročnejší výber seriózneho nájomcu, čo môže z krátkodobého hľadiska mať vplyv a mierny tlak na cenu nájmov. Vychádzajúc však z mesačných nákladov súvisiacich s užívaním bytu a kúpnych cien bytov, ani majitelia bytov nebudú chcieť zľaviť zo svojich požiadaviek, čiže na tomto trhu očakávam skôr miernu stagnáciu. Môže sa to však regionálne líšiť v závislosti od rastúceho množstvo pracovných príležitostí a podobne. Z pohľadu realitných investorov sú aktuálne lepším trendom menej metrážne byty.
A do čoho sa oplatí ísť viac? Vlastná nehnuteľnosť alebo dlhodobý prenájom?
V tomto som asi typický Slovák a ja osobne by som si určite radšej nehnuteľnosť kúpil ako platil prenájom. Doba sa však zásadne mení a sťahovať sa z mesta do mesta, z regiónu do regiónu či iného štátu je dnes úplne bežné, preto veľa ľudí nechce pri súčasných cenách uviazať na seba ťarchu hypotéky a vnímajú to do istej miery ako riziko. Ja osobne sa na to takto nepozerám a určite by som preferoval kúpu, avšak dokážem pochopiť trend rastúceho počtu klientov, ktorí uprednostňujú prenájom pred kúpou.
Presne ako ste spomenuli, kameňom úrazu býva práve financovanie. Nie je žiadne prekvapenie, že spolu s trhom nehnuteľností sa menia aj podmienky a možnosti slovenských bánk. Čo spôsobila súčasná trhová situácia?
Banky financovanie obmedzujú a sú regulované. Dostupnosť hypotekárnych úverov sa trochu zhoršila, a tak je potrebný veľmi slušný príjem na to, aby si človek mohol kúpiť kvalitnú nehnuteľnosť. Banky tiež v praxi sprísňujú niektoré podmienky, s čím sa v poslednej dobe stretávame, a je to do istej miery prekážka. Napriek tomu by som to však nehodnotil ako zlú situáciu a úrokové sadzby máme na Slovensku výhodnejšie ako v mnohých okolitých krajinách, čiže aktuálny stav na trhu úverov považujem za mierne pozitívny a štandardný.
Čomu je potrebné potom venovať najväčšiu pozornosť?
Sám som veľkým fanúšikom produktu hypotekárneho úveru, ale je to vždy o uhle pohľadu. Ja sa aj na kúpu nehnuteľnosti pre vlastné bývanie pozerám ako na budúcu investíciu a tento princíp často odporúčam aj klientom. Treba si tiež uvedomiť, že či už banka, alebo poisťovňa, najviac zarábajú na klientoch v prvých rokoch produktu a hlavne v prvých rokoch platíte veľmi vysokú časť úrokov a iba nízku istinu. Neodporúčam teda každé 2 roky meniť banku, ale skôr si vo svojej banke vždy vyboxovať čo najlepšie možné podmienky, napríklad pri zmene úrokových sadzieb smerom nadol.
A sú tieto možnosti rovnako výhodné pre všetkých – aj pre mladých? Práve mladé páry a rodiny totiž veľmi pociťujú horšiu dostupnosť bývania …
Tvrdo pracovať, našetriť si alebo skôr investovať. Asi je to nepríjemné, keď to takto človek povie, ale ak nemáte zrovna bohatých rodičov, toto je cesta. Priemerný vek žiadateľa o hypotekárny úver sa v posledných rokoch značne zvýšil, čo tiež ukazuje, že pre mladé rodiny to je náročné. Myslím si však, že táto doba poskytuje rôzne možnosti a je na každom z nás, aby k tomu pristúpil zodpovedne a s potrebou plánovania budúcej investície. Každá kúpa vlastnej nehnuteľnosti je do istej miery aj investíciou. Neodporúčam mladým ľuďom snívať o tom, že hneď ich prvá nehnuteľnosť bude tá vysnívaná, v ktorej strávia zvyšok života, ale skôr cez kúpu menších nehnuteľnosti by som postupne smeroval k tým väčším.
Hrnú sa mladí Slováci do vlastného bývania možno až príliš „po hlave“?
Dôležitý je rozumný výber lokality a pre mladého človeka aj vnímať budúcu likviditu v prípade predaja a posunu sa do vysnívanej nehnuteľnosti. Menšie a cenovo dostupnejšie nehnuteľnosti budú v budúcnosti otvárať dvere pre väčšie investície. Tohto by som sa ako absolvent školy držal.
Kedy je teda najlepší čas na kúpu vlastnej nehnuteľnosti? Čím sa riadiť?
Každý predajca nehnuteľností hovorí, že najlepšia doba bola včera a druhá najlepšia je dnes. Asi sa s týmto tvrdením stotožňujem. Sám poznám vo svojom okolí viacero prípadov klientov a známych, ktorí už 15 rokov čakajú na nižšie a dostupnejšie ceny nehnuteľností. Štát nejako zasiahne, to som si istý. Otázne je, či ten zásah bude efektívny a hlavne, či bude rozumný. Ja osobne som si aj v tomto roku kúpil ďalšiu nehnuteľnosť, čiže za mňa nie je zlá doba na kúpu, ale paradoxne vďaka vyšším cenám možno ani na predaj. Dnes predpovedať budúcnosť je asi ako ruleta.
Priemernému Európanovi vraj postačí na kúpu bytu 10 ročných platov, zatiaľ čo Slovákovi asi 14. Čo spôsobuje, že sa Slovensko natoľko odchyľuje od európskeho priemeru?
Myslím si, že v niektorých regiónoch je toto číslo určite aj vyššie. Tie dôvody sme spomínali už vyššie. Čo sme asi ešte nespomenuli, je do istej miery podpora štátu, nájomné bývanie či výstavba nájomných bytov. Toto by mohlo určite pomôcť regulovať dostupnosť bývania aj pre bežných občanov. Žiaľ, v našom štáte častokrát nefungujú aj jednoduchšie veci ako je riešenie tohto problému. Asi by som sa teda v tejto veci do budúcna na našu vládu nespoliehal.
A čo očakávate v najbližších mesiacoch a rokoch? Ako sa bude ďalej vyvíjať trh s nehnuteľnosťami?
Myslím si, že ani tí najmúdrejší z nás nevedia, ako sa bude situácia či už na Slovensku, v Európe alebo vo svete vyvíjať. Asi najhoršie, čo môžeme urobiť, je pasívne čakať a dúfať, že raz bude lepšie. Odporúčam teda konať a robiť akékoľvek kroky k vašej finančnej stabilite a slobode a nespoliehať sa na štát. Očakávam, že hodnota peňazí bude naďalej klesať, a tak budú mať klienti pocit, že ceny naďalej rastú. Otázkou však ostáva, do akej miery rastie cena nehnuteľností a do akej miery to bude stratou hodnoty peňazí. Stále by som sa nebál kúpiť si nehnuteľnosť a verím, že ak človek kúpi rozumne, toto rozhodnutie ľutovať nebude.
