Ministerstvo spravodlivosti SR pripravuje nový Občiansky zákonník, ktorý má priniesť prehľadnejšie a modernejšie pravidlá do bežného života. Po rokoch sa menia aj zákony týkajúce sa nájomného bývania. Cieľom je zjednodušiť vzťah medzi prenajímateľom a nájomníkom a prispôsobiť pravidlá dnešným potrebám.
Podľa návrhu sa po novom bude používať pojem „nájomník“ namiesto doterajšieho „nájomca“. Zmluva vznikne už samotnou dohodou o jej podmienkach – teda nie je potrebné čakať, kým nájomník byt alebo priestor prevezme. To znamená, že ak sa strany dohodnú, čo sa prenajíma, na ako dlho a za aké nájomné, zmluva je platná okamžite.
Nový zákonník zjednoduší aj obsah zmlúv. Niektoré zastarané ustanovenia sa rušia a dopĺňajú sa nové – napríklad možnosť predkupného práva alebo automatickej úpravy nájomného podľa rastu cien. Takéto pravidlá by mali pomôcť obom stranám, najmä v časoch, keď sa ceny bývania rýchlo menia.
Doba trvania a platenie nájomného
Ako uvádza Pravda.sk, zákon prinesie aj zmeny v tom, ako sa určuje dĺžka nájmu. Ak v zmluve nie je uvedené, dokedy trvá, bude sa automaticky považovať za uzavretú na neurčitý čas. Zmluva nad päťdesiat rokov bude môcť byť po uplynutí tejto doby ukončená bez ďalších obmedzení.
V niektorých prípadoch sa však môžu strany dohodnúť, že zmluva skončí až po smrti jednej z nich alebo že ju nebude možné vypovedať skôr. Také riešenie môže byť výhodné, ak nájomník do prenajatej nehnuteľnosti výrazne investuje a chce mať istotu dlhodobého využívania.
Nájomné sa bude platiť podľa dohody v zmluve, no ak výška nie je stanovená, uplatní sa bežná cena podľa miestnych pomerov. Zaujímavosťou je, že nový zákon umožní nájom platiť aj inak ako v hotovosti – napríklad vo forme služieb či tovaru, ak sa obe strany dohodnú na ich hodnote.
- Ak sa strany nedohodnú inak, nájomné sa platí spätne – teda po uplynutí mesiaca
- Pri krátkodobom nájme sa platí až po skončení
- Novinkou je tzv. „obdobie bez nájomného“ – napríklad počas rekonštrukcie bytu pred nasťahovaním
Zvyšovanie a ukončenie nájomného vzťahu
Jednou z najvýraznejších zmien je možnosť každoročného zvyšovania nájomného. Prenajímateľ a nájomník sa môžu dohodnúť, že sa suma bude upravovať podľa inflácie či cien v okolí. Ak sa v zmluve nič neuvádza, zákon umožní zvýšenie aj bez dohody, ak nájom trvá aspoň tri roky a zmluva to výslovne nezakazuje.
Prenajímateľ si zároveň bude môcť pýtať vyššie nájomné, ak byt prejde opravou alebo modernizáciou. Všetky tieto zmeny majú byť presne ohraničené, aby sa predišlo neprimeranému zvyšovaniu cien.
Ukončenie zmluvy bude možné rôznymi spôsobmi – dohodou, výpoveďou, odstúpením alebo po uplynutí doby, na ktorú bola uzavretá. Výpovedné lehoty sa skracujú:
- pri nehnuteľnostiach na dva mesiace,
- pri hnuteľných veciach len na desať dní.
Pri bytoch zostáva dvojmesačná lehota, no pre zraniteľné osoby, ako sú seniori či ľudia so zdravotným postihnutím, sa predlžuje na tri mesiace. Prenajímateľ bude mať povinnosť spolupracovať s obcou, aby takíto nájomníci nezostali bez strechy nad hlavou.
Nový zákon zavádza aj rýchlejšie odstúpenie od zmluvy, napríklad ak nájomník dlhodobo neplatí. Každé odstúpenie však musí byť písomné a odôvodnené, inak nebude platné.
Zmeny v nájomnom bývaní tak prinesú viac istoty, ale aj zodpovednosti – pre obe strany, ktoré zdieľajú spoločný priestor a pravidlá.
