Získať vlastné bývanie na Slovensku je čoraz ťažšie a európsky rebríček dostupnosti nehnuteľností to len potvrdzuje. Tri slovenské mestá sa zaradili medzi tie s najhoršími výsledkami – problém sa teda netýka len Bratislavy, ale celého územia krajiny. Rýchly rast cien bytov, pomalý nárast platov a obmedzená ponuka spôsobujú, že sen o vlastnom bývaní sa pre mnohých stáva takmer nedosiahnuteľným cieľom.
Najnovší prieskum Deloitte Property Index analyzoval trh s bývaním v 28 európskych krajinách a odhalil výrazné rozdiely medzi mestami, pokiaľ ide o cenovú dostupnosť. Kým napríklad v dánskom Odense si na nový byt s rozlohou 70 m² musí priemerný obyvateľ odložiť približne päť ročných platov, v talianskom Turíne platí rovnaké pravidlo. Podobne dobre je na tom aj Manchester s 5,3 ročného príjmu. Prispievajú k tomu nižšie ceny, stabilné zárobky a dostupné hypotéky. Informuje o tom portál Pravda.
Naopak, úplne opačná situácia je v Amsterdame, kde si na rovnaký byt musí človek odložiť až 15,5 ročného platu. Veľmi podobne sú na tom Atény (15,3) či Praha (15), čo jasne ukazuje, že vlastné bývanie je v týchto mestách prakticky nedostupné pre väčšinu obyvateľov.
Slovenské mestá v prvej sedmičke najmenej dostupných
Slovensko sa v rebríčku nedostupnosti vlastného bývania umiestnilo na dramatických priečkach. Košice obsadili 4. miesto s potrebou 14,2-násobku ročného hrubého platu na kúpu 70 m² bytu. Banská Bystrica skončila na 6. mieste s 12,8 ročného príjmu a Bratislava uzatvára prvej sedmičku s hodnotou 12,3 ročného platu.
Tieto čísla ukazujú, že problém nie je izolovaný len na hlavné mesto, ale zasahuje aj ďalšie slovenské mestá.
„Napriek rastúcim cenám sa minulý rok v Bratislave predalo vyše 1 600 nových bytov, čo predstavuje dvojnásobný nárast oproti roku 2023. Na predaje mohlo mať vplyv aj plánované zvýšenie sadzby DPH na 23 % v roku 2025, ktoré mohlo v spotrebiteľoch vyvolať snahu nakupovať nehnuteľnosti lacnejšie,“ uviedla Dagmar Yoder, partnerka a advokátka Deloitte Legal.
Z hľadiska úrokových sadzieb sú hypotéky najmenej výhodné v Maďarsku (viac ako 9 %), nasleduje Poľsko (takmer 8 %) a Rumunsko (okolo 7 %). Na opačnom konci spektra je Bulharsko s úrokmi pod 3 %, tesne za ním Chorvátsko a Turecko. Na Slovensku sa priemerná sadzba drží mierne nad 4 %, čo je pod európskym priemerom 4,36 %.
Zmeny na európskom trhu s bývaním naznačujú, že dostupnosť vlastného bývania bude aj naďalej výzvou, najmä v mestách, kde ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie než mzdy a ponuka je obmedzená. Analytici odporúčajú sledovať kombináciu cien, platov a úrokových sadzieb pri plánovaní budúceho bývania.
Tlak na ceny bývania v najbližšom období nepoľaví, bude narastať
Súčasný trend výstavby bude v krátkom čase limitovať ponuku nových bytov na trhu, čo však spolu so stále pretrvávajúcim dopytom naznačuje, že tlak na ceny bývania v najbližšom období nepoľaví, bude, naopak, narastať. Uviedol to Tomáš Boháček, analytik 365.bank, v komentári k údajom o bytovej výstavbe na Slovensku v 2. štvrťroku, ktoré zverejnil Štatistický úrad (ŠÚ) SR.
„Priemerná úroková sadzba hypoték pri fixovaní na 1 – 5 rokov sa počas 2. štvrťroka pohybovala tesne nad 3 %, čo už je úroveň silnejšie motivujúca domácnosti k novým úverom, ktoré ešte viac odčerpajú ponuku na trhu,“ spresnil Boháček. „Bytová výstavba u nás ostáva v útlme a druhý štvrťrok potvrdil, že developeri volia opatrný prístup pri nových projektoch. Bratislava stratila líderskú pozíciu a regióny nedokážu tento deficit vykompenzovať. Nové projekty sú ovplyvňované neistým výhľadom pre ekonomiku a následnú kúpyschopnosť domácností a investorov. Ďalším faktorom bolo vyčkávanie na nový stavebný zákon, ktorý sa však bude prejavovať na reálnych dátach produkcie bytov pravdepodobne až v horizonte jedného až dvoch rokov,“ dodal analytik 365.bank.
Ceny bytov a domov na Slovensku rastú podľa slov Evy Sadovskej, analytičky WOOD & Company, dvojciferným tempom. „Dopyt je väčší ako ponuka. Ponuka stále nedokáže držať krok s dopytom. Svoju rolu zohráva i zníženie úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024, ktoré znovu rozhýbalo hypotekárny trh,“ doplnila.
Kúpu podľa nej podporuje i opätovný rast reálnych miezd a relatívne nízka nezamestnanosť. „Nezanedbateľná je aj psychológia, mnohé domácnosti rátajú s ďalším rastom cien, a to ich motivuje neodkladať rozhodnutie o kúpe bývania a uskutočniť ho v relatívne krátkom čase. Vývoj cien zároveň v nemalej miere ovplyvňuje aj konkrétny región či lokalita, kde sa nehnuteľnosť nachádza,“ dodala Sadovská.
ŠÚ SR informoval, že bytová výstavba na Slovensku sa v 2. štvrťroku 2025 spomalila, výraznejšie klesli počty dokončených aj začatých bytov, nižšia bola tiež rozostavanosť. V 2. štvrťroku 2025 sa na Slovensku dokončilo 3717 bytov, bol to najnižší počet dokončených bytov v rámci porovnania 2. štvrťrokov od roku 2017. Aktuálny počet dokončených bytov sa medziročne prepadol o 14,8 %, v porovnaní s dlhodobým priemerom (priemer rovnakého obdobia za 10 predošlých rokov) bol nižší o 9 %. Naďalej väčšinu, 72 %, tvorili dokončené byty v rodinných domoch.
