Rast cien nehnuteľností na Slovensku znovu zrýchľuje. Očakávané ochladenie trhu sa nepotvrdilo a kombinácia lacnejších hypoték, rastúcich miezd a obnoveného dopytu opäť tlačí ceny nahor. Analytici upozorňujú, že ani rok 2026 neprinesie návrat k „lacnému bývaniu“.
Rok 2025 sa skončil výrazným zrýchlením rastu cien nehnuteľností. Po krátkom letnom útlme sa trh vrátil k dynamike, ktorá pripomína silné roky realitného boomu. Ako upozorňuje analytik Boris Fojtík z Tatra banky, letné spomalenie sa ukázalo skôr ako sezónny výkyv než začiatok dlhodobejšieho ochladenia trhu. Informuje o tom portál Peniaze.
Jedným z hlavných motorov opätovného rastu cien bol pokles úrokových sadzieb. V poslednom štvrťroku 2025 klesla priemerná hypotekárna sadzba takmer o 0,2 percentuálneho bodu, čo bol najvýraznejší pokles za viac než dva roky. Lacnejšie úvery okamžite povzbudili záujem o kúpu bývania.
Objem nových hypoték medziročne vzrástol približne o osem percent. Oživenie úverového trhu sa tak priamo premietlo do vyššieho dopytu, ktorý opäť začal tlačiť ceny nahor.
Vyššie ceny nehnuteľností čiastočne vyvážil rast miezd, ktoré medziročne stúpli o viac než päť percent. Spolu s nižšími úrokmi to viedlo k miernemu zlepšeniu dostupnosti bývania. Tá sa však stále pohybuje tesne pod hranicou sto bodov.
V praxi to znamená, že splátka hypotéky zhltne približne štvrtinu hrubého príjmu domácnosti. Bývanie tak ostáva pre mnohé rodiny finančne napätou položkou, aj keď situácia nie je horšia než pred rokom.
Byty zdražujú rýchlejšie než rodinné domy
Ceny nehnuteľností rástli v roku 2025 dvojciferným tempom. Priemerná cena za meter štvorcový sa zvýšila o približne 12 percent. Najvýraznejší rast zaznamenali byty, ktoré zdraželi takmer o 13 percent. Rodinné domy rástli pomalšie, približne o deväť percent.
Rozdiely sú výrazné aj medzi regiónmi. Najprudší rast cien zaznamenal Košický kraj, kde ceny vyskočili o 17 percent. Nasledoval Prešovský kraj so 14 percentami, Bratislavský kraj s 13 percentami a Banskobystrický kraj s desaťpercentným rastom.
Výhľad na najbližší rok je podľa analytikov zmiešaný. Na trhu práce sa objavujú signály mierneho útlmu a klesajúceho počtu zamestnaných, čo môže oslabiť kúpnu silu domácností. Situáciu môžu skomplikovať aj ďalšie kroky fiškálnej konsolidácie, ktoré zasiahnu rodinné rozpočty.
Tieto faktory by mohli tempo rastu cien spomaliť, aj keď úrokové sadzby majú ešte priestor na mierny pokles. Zatiaľ však nič nenasvedčuje návratu k dlhodobému útlmu, aký realitný trh zažíval v rokoch 2010 až 2015.
O koľko môžu ceny ešte vzrásť?
Ak by sa tempo rastu udržalo na úrovni približne troch percent za štvrťrok počas celého roka, ceny nehnuteľností by mohli byť v roku 2026 až o 13 percent vyššie než v roku 2025. Pri súčasnom spomaľovaní rastu miezd na štyri až päť percent by sa dostupnosť bývania opäť zhoršovala.
Pravdepodobnejší scenár však počíta so spomalením rastu cien na úroveň päť až desať percent ročne. V takom prípade by sa dostupnosť bývania udržala približne na dnešnej úrovni – bez výrazného zlepšenia, ale ani bez dramatického zhoršenia.
