Na Slovensku sa roky tolerovali čierne stavby – garáže, prístrešky či dokonca celé domy vyrástli bez povolenia, často na cudzom pozemku. Avšak od 1. apríla 2025 sa karta obracia. Nový stavebný zákon prináša prísnejšie pravidlá, ktoré by mali túto dlhoročnú „šedú zónu“ úplne eliminovať.
Zatiaľ čo doteraz bolo možné stavbu bez povolenia spätne zlegalizovať, nový zákon stanovuje striktný koniec tejto možnosti k 31. marcu 2029. Po tomto dátume už nebude možné žiadnu nelegálnu stavbu dodatočne „zachrániť“. Úrady nebudú viesť žiadne povoľovacie konanie – rovno nariadia jej odstránenie. Informuje portál Pravda.
Od 1. apríla 2029 bude každá nová nelegálna stavba automaticky považovaná za porušenie zákona – bez výnimiek. Úrad nebude skúmať okolnosti – jednoducho vydá rozhodnutie o odstránení.
Ak teda plánujete stavať, pripravte sa dôkladne. A ak už máte načierno postavený objekt, máte posledné štyri roky na to, aby ste situáciu dali do poriadku. Potom už bude neskoro.
Štátu došla trpezlivosť
Nový zákon „napráva“ mechanizmus, ktorý využívali aj veľké developerské projekty. Tie mohli, rovnako ako občania, podať žiadosť podľa paragrafu 88a stavebného zákonu a dostať dodatočné povolenie po splnení zákonných podmienok.
„To bol jeden z najväčších deformujúcich prvkov stavebného konania na Slovensku. Povolenie sa stalo formalitou a ľudia, ktorí išli legálnou cestou, boli v nevýhode oproti tým, ktorí stavali načierno,“ hovorí Marián Mészáros z advokátskej kancelárie Fairsquare.
Čo treba splniť na legalizáciu čiernej stavby?
V prípade ak takúto stavbu vlastníte a požiadate o dodatočné stavebné povolenie, musíte splniť nasledovné podmienky.
- zaplatiť správny poplatok, jeho výška bude vyššia ako pri bežnom konaní
- stavba nesmie byť v rozpore s verejným záujmom
- musí byť v súlade s územným plánom
- musíte k nej dodať všetky stanoviská, ktoré by bolo potrebné dodať pri riadnom konaní
- stavba nesmie byť na chránenom území alebo na poľnohospodárskej pôde
Ak toto všetko splníte do 31.3.2029, stavba by následne mala byť legalizovaná.
Koniec obchádzania pravidiel
„Zákon bol nastavený tak, aby v systéme nebol priestor pre obchádzanie pravidiel. Ak staviate načierno po roku 2029, jednoducho nemáte šancu to zlegalizovať. Buď to odstránite, alebo vás čaká nútený výkon,“ hovorí ďalej Mészáros.
Po 01.04.2029 bude každá nová čierna stavba porušenie zákona. Znamená to, že jej odstránenie bude automatické.
Nový stavebný zákon popri klasickej stavbe vymedzuje aj osobitné kategórie stavieb podľa ich rozsahu, náročnosti a vplyvu na okolie:
- Drobná stavba – stavba, ktorá nemá podstatný vplyv na okolie, ako napríklad nízko-metrážne stavby (zastavaná plocha do 50 m2) či menšie prístrešky a garáže.
- Jednoduchá stavba – stavby s minimálnym dopadom na okolie, ako napríklad rodinné domy či menšie polyfunkčné budovy s limitovanou zastavanou plochou do 300m2.
- Vyhradená stavba – stavby s vyššími technickými, bezpečnostnými a environmentálnymi nárokmi, ktoré podliehajú prísnejším pravidlám povoľovania a realizácie, ako napríklad výškové budovy nad 32 m, diaľnice, mosty, tunely, vodohospodárske stavby či skládky nebezpečných odpadov
„Patrí sa povedať, že vyhradené stavby predstavujú najnáročnejšie konštrukčné projekty, ktoré vyžadujú precízne plánovanie, prípravu a zároveň tiež dôkladný schvaľovací proces. Realizácia vyhradených stavieb bude možná len prostredníctvom takej osoby, ktorá bude mať potrebnú novú certifikáciu pre realizáciu vyhradených stavieb,“ hovorí právnik Norbert Havrila z advokátskej kancelárie LEGATE pre portál Plus jeden deň.
Posilnenie právomocí obcí a stavebných úradov
Zásah môžu iniciovať aj obyčajní ľudia – napríklad sused, obec či akýkoľvek občan. Ak sa potvrdí, že objekt vznikol bez povolenia, úrad je povinný začať konanie o jeho odstránení. A pokiaľ stavba nespĺňa podmienky na dodatočné schválenie, nebude inej cesty – musí ísť preč. Obce samotné budú môcť nariadiť odstránenie stavby aj ak sa nachádzajú na ich pozemku a bez ich súhlasu.
„Zákon je v tomto jasný – ak sa preukáže, že niekto stavia alebo postavil bez povolenia, úrad začne konanie o odstránení. A ak stavba nespĺňa podmienky na legalizáciu, musí ísť dolu,“ pokračuje právnik.
Záver je teda jasný. Ak máte čiernu stavbu, mali by ste ihneď podať žiadosť na legalizáciu. Ak sa stavať chystáte, robte to legálne a so splnením všetkých podmienok.
