Trh s nájomnými bytmi na Slovensku prechádza výraznými zmenami. Kým ceny prenájmov sa v jednotlivých regiónoch vyvíjajú rozdielne, štát zároveň upravuje pravidlá pre investorov, ktorí sa chcú zapojiť do systému podporovaného nájomného bývania. Nové dáta ukazujú nielen aktuálnu cenovú mapu krajiny, ale aj zásadné rozhodnutia vlády, ktoré môžu ovplyvniť dostupnosť bývania v najbližších rokoch.
Najdrahším mestom z pohľadu prenájmov zostáva hlavné mesto. V Bratislave dosiahla priemerná suma za mesačný prenájom 969 eur. Na opačnom konci rebríčka sa nachádza Trenčín, kde sa priemer pohybuje na úrovni 551 eur.
V rámci Bratislavy existujú výrazné rozdiely medzi mestskými časťami. Najvyššie ceny eviduje Staré Mesto s priemerom 1297 eur, zatiaľ čo Podunajské Biskupice predstavujú dostupnejšiu alternatívu s priemerom 671 eur.
Podľa údajov z indexu Deloitte Rent Index sa v poslednom štvrťroku 2025 priemerné mesačné nájomné na Slovensku ustálilo na úrovni 749 eur. Oproti predchádzajúcemu kvartálu ide o zvýšenie o 1,6 %.
Najdynamickejší rast v medzikvartálnom porovnaní zaznamenala Bratislava (+4,6 %), nasledovaná mestami Banská Bystrica (+4,2 %) a Košice (+2,1 %). Naopak, pokles cien evidovali Prešov (-2,3 %), Trenčín (-1,2 %) a Trnava (-0,6 %).
Medziročné porovnanie: rozdielne trendy
Z dlhodobejšieho pohľadu však priemerné nájomné na Slovensku medziročne kleslo o 2,6 %. Výraznejšie zdraženie zaznamenali Prešov (+12,4 %), Košice (+6 %) a Banská Bystrica (+5,3 %). Naopak, ceny klesli v Bratislave (-2,8 %), Žilina (-3,2 %) a Nitra (-0,8 %).
Pri pohľade na veľkosť bytov sa najvýraznejší medziročný nárast týkal jednoizbových bytov, ktorých ceny stúpli o 6,1 %. Dvojizbové byty zaznamenali mierny rast o 0,6 %. Najvýraznejšie zlacnenie postihlo štvorizbové byty, kde ceny klesli o 5,7 %.
V porovnaní s Českou republikou bol rast cien nájomného na Slovensku miernejší. V Česku dosiahol medziročný nárast 7,8 %, pričom priemerné nájomné predstavovalo v prepočte 767 eur. V Prahe sa priemer vyšplhal na 1136 eur.
Štátne nájomné bývanie: nové pravidlá pre investorov
Vláda na výjazdovom rokovaní v Smoleniciach schválila úpravu podmienok pre vstup investorov do systému štátom podporovaného nájomného bývania. Po novom sa o postavenie investičného partnera budú môcť uchádzať aj subjekty kolektívneho investovania, teda podielové fondy.
Návrh predložil minister dopravy Jozef Ráž na základe zákona o štátnej podpore nájomného bývania. Zmena nadväzuje na novelu legislatívy, ktorú schválila Národná rada SR 12. februára.
Kritériá výberu investičných partnerov predkladá vláde Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB). Pôvodné podmienky boli schválené v novembri 2024, aktuálna úprava však prináša zásadnú zmenu – zníženie minimálnej čistej hodnoty aktív investičného partnera zo 100 miliónov eur na 50 miliónov eur.
Podľa generálnej riaditeľky AŠPNB Evy Lisovej tento krok umožní vstup širšiemu spektru investorov a urýchli rozvoj dostupného bývania.
Aké podmienky musí fond splniť
Podielový fond, ktorý chce vstúpiť do systému, musí disponovať aktívami v minimálnej hodnote 50 miliónov eur a zamerať sa na investície do nehnuteľností vrátane výstavby a prevádzky bytových domov. Spravovať ho musí spoločnosť so sídlom v členskom štáte EÚ alebo Európskeho hospodárskeho priestoru.
Zároveň musí investor preukázať, že vlastní minimálne 1000 nájomných bytov v rámci EÚ, EHP alebo vo Švajčiarsku a že jeho vlastné imanie dosahovalo aspoň 100 miliónov eur počas posledných troch rokov.
AŠPNB aktuálne spolupracuje so štyrmi investičnými partnermi:
- Kooperativa poisťovňa – Vienna Insurance Group
- Slovak Affordable Living
- BWSG
- Hestia
Agentúra zároveň rokuje s ďalšími subjektmi. Medzi záujemcami je aj podielový fond 365.invest.
Investiční partneri zabezpečujú financovanie, výstavbu aj následnú správu nájomných bytov. Rozšírenie možností vstupu má podľa štátu zvýšiť objem kapitálu smerujúceho do sektora a zrýchliť budovanie dostupného bývania.
