Nelegálna výstavba bola na Slovensku roky považovaná za bežný jav. Chýbajúce kontroly, mierne pokuty a komplikované povoľovacie procesy vytvárali priestor na stavanie „na čierno“. Od apríla tohto roka však platí nový stavebný zákon, ktorý prináša výrazné sprísnenie pravidiel. Podľa právnikov sa realitou stanú nielen vysoké pokuty, ale aj samotné búranie stavieb.
Na Slovensku vyrástlo množstvo stavieb bez toho, aby prešli riadnym povoľovacím konaním. Ide nielen o rodinné domy, garáže či chaty, ale aj sklady, priemyselné objekty či rôzne prístavby.
Častou praktikou boli aj „zamaskované rekonštrukcie“ – majitelia nahlásili opravu strechy, no v skutočnosti vzniklo nové podkrovie. V mestách sú problémom aj nepovolené úpravy bytov, ktoré môžu ohrozovať statiku panelákov. Podľa hlavného architekta Bratislavy Juraja Šujana ide vo všeobecnosti skôr o menšie, ale o to rizikovejšie stavby, uviedol pre Pravdu.
Absurdné príklady čiernych stavieb
Príkladom sú záhradné chaty na pozemkoch, kde výstavba nie je povolená. Niektorí stavebníci ich dokonca maskovali ako „sklady“ či „výrobné priestory“. Architekti spomínajú aj prípad, keď mal ísť o ateliér s požiarnou nádržou – v skutočnosti však išlo o rodinný dom s bazénom.
Bratislavské Nové Mesto zas pravidelne rieši nepovolené altánky, parkoviská, bazény či billboardy. Reklamné plochy na pozemkoch, kde nemajú čo hľadať, boli doteraz ťažko odstrániteľné. Nový zákon ich však zahŕňa medzi čierne stavby, a tak môžu byť nielen nahlasované, ale aj búrané.
Čo prináša nový stavebný zákon
Hlavným cieľom novely je odstrániť motiváciu stavať načierno.
Dosiahnuť to chce dvomi spôsobmi:
- zjednodušením a zrýchlením povoľovania stavieb,
- sprísnením pokút a kontrol.
Po novom už nebude možné začať stavať bez úradného povolenia. Zavádza sa tzv. stavebný zámer – namiesto dvoch samostatných žiadostí (územné rozhodnutie a stavebné povolenie) postačí jedna. Úrady musia rozhodnúť do 30 až 60 dní a ak to nestihnú, zákon to považuje za súhlas.
Proces sa zároveň presúva do online prostredia – podania, komunikácia aj podpisy budú elektronické.
Prečo bolo treba pritvrdiť
Doteraz stavebníci často začali stavať bez povolenia a žiadosť podali až počas realizácie alebo po dokončení. Úrady im spravidla uložili len pokutu a stavbu nechali stáť. Právnici z kancelárie L/R/P vysvetľujú, že sa stavebníci spoliehali na benevolentný prístup: „Nariadenie odstrániť čiernu stavbu bolo mimoriadne zriedkavé, pokuta bola považovaná len za cenu rýchlejšej výstavby.“
To spôsobovalo architektonický chaos – stavby mali viac poschodí, než povoľoval územný plán, alebo vyrastali v pamiatkových zónach bez ohľadu na okolie.
Sankcie: od pokút až po búranie
Nový zákon je v tomto smere nekompromisný. Ak stavba nemá potvrdenie, inšpekcia môže nariadiť jej zbúranie – vrátane pristavaných častí či nepovolených úprav. Pokuty sa pohybujú od 30 eur až po 200-tisíc eur podľa závažnosti priestupku. Po novom existuje aj minimálna hranica pokuty, čo znamená, že úrady už nemôžu udeliť symbolické sankcie.
Ak stavebník v nelegálnej výstavbe pokračuje aj po uložení pokuty, sankcia sa môže zdvojnásobiť. Opakovaní priestupcovia, ktorí do troch rokov opäť postavia čiernu stavbu, zaplatia tiež dvojnásobok.
Možnosť dodatočnej legalizácie
Čo však s budovami, ktoré už stoja? Zákon dáva šancu ich „zlegalizovať“.
Stavebník musí:
- preukázať vzťah k pozemku,
- doložiť, že stavba nie je v rozpore s verejným záujmom,
- prejsť kontrolou bezpečnosti.
Tento proces je možný len do marca 2029. Potom už nebude možné spätne ospravedlniť staršie stavby.
Dôležité je, že nejde o plošnú amnestiu – žiadateľ musí splniť prísne kritériá. Ak stavba vznikla na cudzom pozemku alebo v chránenom území, nebude možné ju dodatočne povoliť.
Budúcnosť: prísny dohľad a digitalizácia
Od 1. apríla 2025 už nebude existovať priestor na kompromisy. Všetko, čo sa začne stavať bez povolenia, bude úrad považovať za čiernu stavbu a bude určené na odstránenie.
Zároveň sa predpokladá posilnenie stavebných inšpektorov, ktorí budú dohliadať na dodržiavanie zákona. Digitalizácia má zrýchliť procesy a odbremeniť úrady, ktoré doteraz nestíhali.
Právnici upozorňujú, že nový zákon je neúprosný najmä v prípadoch, kde stavebník nemá žiaden projekt. V takom prípade úrad nemá podľa čoho posudzovať bezpečnosť a musí rozhodnúť o odstránení stavby.
Výsledkom by malo byť menej čiernych stavieb, väčšia bezpečnosť a kultivovanejší vzhľad našich miest a obcí.
