Slovensko čelí narastajúcej kríze bývania. Byty sú drahé, nové sa stavajú len sporadicky a mnohé projekty ostávajú nevyužité. Systémové riešenia stále absentujú, a preto sa situácia stáva čoraz naliehavejšou pre bežných ľudí aj pre developerov.
Problém sa týka nielen Bratislavy, ale aj väčšiny krajov Slovenska, kde sa výstavba spomalila na historicky nízke čísla. Mnohé projekty sú dnes dostupné len pre náročných klientov, zatiaľ čo bežní ľudia si nové bývanie prakticky nemôžu dovoliť. Informuje o tom portál Pravda.
Rekordne nízka výstavba v Bratislave a ďalších regiónoch
Podľa Štatistického úradu SR sa v druhom štvrťroku 2025 v Bratislavskom kraji postavilo menej než 440 bytov, čo je najmenej za posledných 22 rokov. „Spomalil sa aj rozbeh výstavby, začalo sa stavať o 23 percent menej bytov ako bol dlhodobý priemer. Výrazný pokles o 22 percent zaznamenal Košický kraj a radikálny – o takmer 60 percent, aj Bratislavský kraj,“ uviedla hovorkyňa úradu Jana Morháčová.
Podľa odborníkov je paradoxom, že napriek nedostatku bytov zostáva mnoho projektov prázdnych, pretože ceny novostavieb sa pohybujú okolo 6-tisíc eur za meter štvorcový. „Ľudia by síce chceli bývať, ale pri bežnom plate na to nemajú peniaze,“ vysvetľuje realitný analytik Peter Kužma z Inštitútu moderného spotrebiteľa.
Prístup developerov: Opatrnosť a „fenomén vyčkávania“
Developeri väčšinou financujú výstavbu úvermi, ktoré musia priebežne splácať. „To znamená, že veľmi citlivo reagujú na výkyvy trhu, aby minimalizovali riziká. Aj keď má developer projekt pripravený na realizáciu, musí si položiť otázku, či sa mu byty podarí predať za cenu, ktorá pokryje náklady na úver a zároveň mu zabezpečí očakávaný zisk,“ vysvetľuje Kužma.
Tento jav odborníci označujú za „fenomén vyčkávania“. Zdržania spôsobujú nielen ceny a úvery, ale aj legislatíva a byrokracia, ktoré spomaľujú procesy povolení a prípravy projektov.
Legislatíva a územné plánovanie
Nový stavebný zákon mal zjednotiť územné a stavebné konanie, no v praxi naráža na nedostatok úradníkov a dlhé procesy. „Územné plánovanie je zdĺhavý proces, preto nový zákon zaviedol jednotné pravidlá pre jeho prípravu a schvaľovanie. Do budúcna by pomohlo lepšie prepojenie s posudzovaním vplyvov na životné prostredie,“ vysvetľuje Simona Parížeková z Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR.
Mnohé mestá a obce stále disponujú starými územnými plánmi, ktoré neodrážajú súčasné potreby obyvateľov ani európske normy. To spomaľuje aj rozvojové projekty, ako napríklad komunitný projekt bývania Palma v Bratislave.
Aktivisti a odpor obyvateľov: Ďalší problém pre developera
Projekty výstavby sa stretávajú aj s odporom miestnych obyvateľov a aktivistov. „Nie je výnimkou, že svoje pripomienky doručia doslova pár minút pred ukončením procesu,“ hovorí Kužma.
Podobne reagujú aj developeri: „S občianskymi aktivistami komunikujeme vždy, keď je o to záujem. Už mnohokrát sme vysvetľovali detaily projektov, aby boli všetky informácie jasné,“ dodáva Marián Záhorec zo spoločnosti ALTO Real Estate.
Ceny a dostupnosť: Byty pre bežných ľudí už skoro vôbec nie sú
V Bratislave je voľných viac ako 3,5-tisíc bytov v novostavbách, no polovica z nich je cenovo nedostupná pre bežných ľudí. Príkladom je dvojizbový byt v Ružinove, Rači, Lamači alebo Petržalke, ktorý stojí priemerne 220-tisíc eur, pričom na vlastné zdroje je potrebných 44-tisíc eur. Hypotéka by pri bežnom plate znamenala mesačné splátky viac než 1 000 eur.
Peter Kužma upozorňuje: „Len fáza medzi nákupom pozemku a začiatkom výstavby môže trvať až štyri roky. Ak by sa procesy zrýchlili, developeri by mohli na trhové zmeny reagovať omnoho pružnejšie.“
