Slovenský realitný trh má za sebou mimoriadne silný rok. Ceny bývania v roku 2025 medziročne vzrástli o približne 12 percent, čo predstavuje najvýraznejší nárast za posledné roky. Kým ešte v roku 2024 ceny stagnovali, aktuálne sa bývanie opäť stalo jednou z najrýchlejšie zdražujúcich položiek v ekonomike.
Po utlmenom období v prvej polovici roka 2024 začal realitný trh postupne ožívať. Tento trend sa počas roka 2025 nielen udržal, ale ešte zosilnel.
Podľa údajov Národnej banky Slovenska sa rast cien v poslednom štvrťroku minulého roka mierne zrýchlil a dosiahol 3,3 percenta.
Priemerná cena nehnuteľností na bývanie sa medziročne zvýšila o takmer 300 eur na meter štvorcový a dostala sa na úroveň približne 2800 eur za meter. Oživenie trhu pritom nebolo lokálnou záležitosťou – ceny rástli vo všetkých krajoch s výnimkou Prešovského.
Byty ťahali rast, domy nasledovali
Najväčší podiel na celkovom zdražovaní mali byty. Ich priemerná cena v závere roka 2025 dosiahla približne 3260 eur za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast o viac ako 12 percent. Najviac zdraželi dvoj- až štvorizbové byty, zatiaľ čo ceny najväčších bytových jednotiek skôr stagnovali.
Rodinné domy sa k rastu vrátili najmä ku koncu roka. V poslednom štvrťroku zdraželi približne o 1,8 percenta a ich priemerná cena sa pohybovala okolo 2140 eur za meter štvorcový. Medziročne to znamenalo zvýšenie o niečo viac než osem percent.
Aj napriek plošnému rastu cien pretrvávajú na Slovensku veľké regionálne rozdiely:
- Najdrahšie bývanie je dlhodobo v Bratislavskom kraji, kde sú ceny viac ako dvojnásobné v porovnaní s najlacnejšími regiónmi.
- Druhé miesto z pohľadu cien patrí Košickému kraju, kde sa priemerná cena nehnuteľností pohybuje okolo 2600 eur za meter.
- Nasleduje Žilinský kraj s cenami mierne nad 2100 eur za meter štvorcový.
- Najlacnejšie bývanie je tradične v Nitrianskom a Prešovskom kraji.
Zaujímavým trendom je zároveň postupný pokles podielu Bratislavského kraja na celkovej ponuke. Kým pred niekoľkými rokmi tvoril viac ako tretinu trhu, dnes ide približne o 30 percent. Naopak, rastie význam Trnavského, Trenčianskeho či Prešovského regiónu.
Dopyt podporil trh práce
Za rastom cien stojí predovšetkým oživený dopyt. Podľa analytikov ho podporoval najmä stále silný trh práce a historicky nízka nezamestnanosť, ktorá v prvej polovici roka 2025 dosiahla nové minimá.
Ľudia mali väčšiu istotu príjmov, čo sa prejavilo vyšším záujmom o kúpu nehnuteľností. K tomu sa pridalo aj relatívne dostupné financovanie v podobe priaznivejších úrokových sadzieb, ktoré mnohých motivovali vstúpiť na trh.
Hoci bol rok 2025 z pohľadu cien mimoriadne silný, odborníci upozorňujú, že ďalšie obdobie už nemusí byť také dynamické. Ekonomický rast sa postupne spomaľuje, čo sa môže s určitým oneskorením prejaviť aj na realitnom trhu.
Analytici očakávajú, že ceny nehnuteľností budú síce rásť aj naďalej, no tempo zdražovania by sa mohlo postupne zmierniť. Výnimkou môžu byť regióny, kde prichádzajú nové investície – napríklad Košický kraj, kde sa pripravuje spustenie výroby novej automobilky, čo môže udržať silný dopyt aj v najbližších rokoch.
Pri pohľade na dlhšie obdobie je rast cien ešte výraznejší. Od začiatku roka 2024 do konca roka 2025 sa priemerné ceny bývania zvýšili takmer o 20 percent. V praxi to znamená, že meter štvorcový dnes stojí v priemere o takmer 500 eur viac než pred dvoma rokmi.
Bývanie sa tak definitívne zaradilo medzi najrýchlejšie zdražujúce položky na Slovensku a pre mnohé domácnosti sa stáva čoraz menej dostupným. Realitný trh síce zostáva aktívny, no otázkou ostáva, dokedy dokáže udržať takéto vysoké tempo rastu.
