Byty zdraželi dvojciferným tempom a mnohé rodiny už na vlastné bývanie nemajú. Odborníci síce hovoria o spomalení rastu cien, no lacnejšie byty sa na trh tak skoro nevrátia.
Rast cien nehnuteľností na Slovensku sa opäť zrýchlil. Rok 2025 priniesol návrat dvojciferného rastu. Priemerné ceny bytov medziročne stúpli približne o 12 až 13 percent. Trh tak vymazal predchádzajúce obdobie stagnácie a opäť nabral dych. Pre kupujúcich to znamená jediné – bývanie sa vzďaľuje.
Dôvodov je viac:
- úrokové sadzby hypoték postupne klesli z vrcholu
- časť odloženej kúpy sa vrátila na trh
- ponuka bytov ostáva obmedzená, najmä v krajských mestách
- nové byty pribúdajú pomaly
Odborníci podľa Denníka N upozorňujú, že rast cien by sa mal v roku 2026 spomaliť. Ekonomika rastie pomaly a mladých ľudí ubúda. Demografický vývoj dlhodobo znižuje počet potenciálnych kupujúcich. To by malo tlmiť extrémne tempo zdražovania. Spomalenie však neznamená pokles. Skôr miernejší rast, ktorý sa bude pohybovať nad úrovňou inflácie. Inými slovami, ceny možno nebudú rásť o 13 percent ročne, no ani sa dramaticky neprepadnú.
Trh drží nízka ponuka
Slovensko dlhodobo zápasí s nízkou výstavbou bytov. Povoľovacie procesy trvajú roky a mnohé projekty sa zasekli na byrokracii. Výsledok vidno v ponuke. V mnohých mestách je na predaj len obmedzený počet bytov, najmä v novostavbách.
Prečo je to tak?
- nedostatok ponuky drží ceny vysoko
- dopyt mierne kolíše
- kvalitné byty sa predávajú rýchlo
- kupujúci sú náročnejší než kedysi
Už nechcú len starý panelák bez rekonštrukcie. Hľadajú lepší štandard, parkovanie, balkón či nízke náklady na energie. Konkurencia medzi záujemcami tlačí cenu nahor. Ak sa na jeden byt hlási viac kupujúcich, predávajúci nemá dôvod zľavovať. Vyhlási licitáciu, kto ponúkne viac.
Paradoxný príklad ponúka Prešov
Druhé najväčšie mesto na východnom Slovensku s vysokou mierou nezamestnanosti. Ceny bytov sa tu však približujú úrovni Bratislavy či Košíc. Priemerné ceny sa pohybujú okolo 1 500 až 1 700 eur za meter štvorcový, pričom kvalitnejšie byty idú ešte vyššie. Ponuka ostáva obmedzená a lacnejšie byty miznú z inzercie rýchlo. Kúpiť si kvalitný byt bez kontaktov alebo rýchlej reakcie je čoraz ťažšie.
Prešov tak ukazuje širší trend. Ceny nerastú len v Bratislave. Tlak sa prenáša aj do regiónov, kde by to mnohí ešte pred pár rokmi nečakali.
Hypotéky a realita kupujúcich
Pre bežného kupujúceho je rozhodujúca mesačná splátka. Aj keď úroky mierne klesli, stále sú vyššie než pred pandémiou. Byt, ktorý pred pár rokmi stál 120-tisíc eur, dnes môže stáť o desiatky tisíc viac. To znamená vyššiu hypotéku a väčšiu záťaž pre rodinný rozpočet.
Mladé rodiny čelia dvojitému tlaku. Ceny bytov rastú a zároveň rastú aj životné náklady. Mnohí preto odkladajú kúpu alebo ostávajú v prenájme.
Otázka teda neznie, či ceny budú rásť. Skôr ako rýchlo. Kým bude ponuka slabá a povoľovanie výstavby pomalé, výrazný pokles cien sa neočakáva.
Silný prepad by mohla priniesť len hlboká ekonomická kríza alebo prudký nárast nezamestnanosti. Ak sa ekonomika výraznejšie nespomalí alebo nepríde silný šok, trh s bývaním zostane napätý. Spomalenie rastu je realistické. Lacné byty však Slovensko tak skoro neuvidí.
