Prenajať si byt dnes nie je len o nájdení strechy nad hlavou. Mnohí nájomcovia zažili nečakané zvýšenie nájomného, zadržiavanie kaucie či svojvoľné vstupy prenajímateľov do bytu. Od júla 2025 sa však situácia mení. Do platnosti vstupuje nový zákon, ktorý výrazne posilňuje postavenie nájomcov a kladie jasné povinnosti na prenajímateľov.
Zákon č. 77/2025 Z. z., vyhlásený 17. apríla 2025, novelizuje doterajší zákon o štátnej podpore nájomného bývania (č. 222/2022 Z. z.) a zavádza nové pravidlá, ktoré konečne upravia dlhodobo problematické oblasti prenájmov.
Zmluva je váš štít. Bez nej sa nechránite
Jedným z najčastejších problémov pri prenájme býva neexistujúca alebo nejasná nájomná zmluva. Prenajímateľ a nájomca sa často dohodnú len ústne – a práve vtedy vzniká priestor pre konflikty. Jasná písomná zmluva vám dá do rúk nástroj, ktorým sa v prípade sporu môžete brániť.
Korektná zmluva obsahuje tieto položky:
- obe zúčastnené strany,
- výšku nájomného a spôsob jeho úhrady,
- preplatky a nedoplatky,
- podmienky výpovede,
- pravidlá okolo energií,
- rozdelenie práv a povinností,
- postup pri vrátení kaucie.
Príklad z praxe: Mladý pár si prenajal byt v Bratislave bez písomnej zmluvy. Po piatich mesiacoch im prenajímateľ oznámil, že nájomné bude o 150 € vyššie – bez vysvetlenia a písomného oznámenia. Bez podpísanej zmluvy nemali v rukách žiadny dôkaz o pôvodne dohodnutých podmienkach.
Dva zákony, ktoré definujú Vaše práva
Práva nájomcov sa riadia dvomi zákonmi – Občianskym zákonníkom (zákon č. 40/1964 Zb.) a zákonom o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.). Rozdiel medzi nimi spočíva najmä v dĺžke nájmu a forme nájomnej zmluvy.
- Krátkodobý nájom (do 2 rokov) – vhodný najmä pre študentov alebo dočasné bývanie. V tomto prípade má prenajímateľ viac práv, ale stále platia základné pravidlá.
- Štandardný nájom podľa Občianskeho zákonníka – poskytuje nájomcovi vyššiu mieru ochrany, napríklad aj v oblasti výpovednej lehoty alebo zásahov do bytu.
Zvyšovanie nájomného: Kedy je to legálne?
Od júla 2025 sa budú pravidlá týkajúce sa zvyšovania nájomného prísnejšie. Prenajímateľ už nebude môcť jednostranne meniť výšku nájomného bez toho, aby ste si to dohodli v zmluve. Navyše bude mať povinnosť oznámiť Vám zmenu písomne, aspoň tri mesiace vopred.
Praktický príklad: Ak zmluva obsahuje klauzulu o indexácii nájomného podľa inflácie, prenajímateľ môže zvýšiť nájomné len raz ročne a podľa jasne stanovenej metodiky (napríklad na základe údajov Štatistického úradu). Náhle a nepodložené zvýšenie zo dňa na deň nebude prípustné.
Kaucia: Už žiadne zadržiavanie bez dôvodu
Kaucia, často označovaná ako zábezpeka pre budúce škody, je ďalšou oblasťou, kde často vznikajú spory. Od júla bude musieť prenajímateľ po skončení nájmu vrátiť kauciu najneskôr do 30 dní. Ak zadrží časť sumy (napr. kvôli poškodeniu vybavenia), musí to nájomcovi zdôvodniť a doložiť.
- Praktický príklad: Ak vám prenajímateľ tvrdí, že si kauciu ponechá za opotrebenie bytu, ide o neplatné konanie – bežné opotrebenie nie je dôvodom na zadržiavanie peňazí.
Čo prinášajú zmeny od júla 2025?
Zákon jasne určuje, že byt je domovom nájomcu a prenajímateľ doň nemá právo vstupovať bez jeho súhlasu. Môže sa tak stať len vo výnimočných prípadoch (havária, podozrenie na porušenie zmluvy), aj vtedy však musí kontaktovať nájomcu a dohodnúť sa na vstupe.
Zmeny, ktoré vstúpia do platnosti od júla, reagujú na rastúci počet sporov medzi prenajímateľmi a nájomcami. Ich cieľom je:
- posilniť právnu ochranu nájomcov,
- zaviesť povinné štandardy pre zmluvy,
- upravovať mechanizmy zvyšovania nájmu,
- zabezpečiť transparentné nakladanie s kauciou,
- znížiť možnosť svojvôle zo strany prenajímateľov.
Ako sa nenechať nachytať?
- Trvajte na písomnej zmluve – aj pri krátkodobom nájme.
- Prečítajte si zmluvu do detailov – zamerajte sa najmä na výšku nájmu, podmienky ukončenia zmluvy, pravidlá o kaucii a opravy.
- Žiadajte písomné potvrdenia o platbách – vrátane kaucie.
- Dokumentujte stav bytu pri nasťahovaní aj vysťahovaní – fotky a zápisnica môžu predísť zbytočným sporom.
- Konzultujte zmluvu s právnikom – najmä ak vám niečo nie je jasné.
Hoci nové pravidlá výrazne posilňujú postavenie nájomcov, stále platí, že prevencia je najlepšia ochrana. Nepodpisujte nič, čomu nerozumiete, a nespoliehajte sa na ústne dohody. Prenájom bytu má byť férový pre obe strany – a od júla 2025 to bude mať zákon konečne pod kontrolou.
